Gentili Associati,
si segnala che, con la circolare n. 13/E di ieri, l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti sulle novità in materia di plusvalenze introdotte dalla legge di Bilancio per il 2024.
Ricordiamo che tale normativa – apportando modifiche agli artt. 67 e 68 del Tuir (concernenti rispettivamente «Redditi diversi» e «Plusvalenze») – ha previsto una nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare imponibile: una plusvalenza che si realizza, fatte salve specifiche eccezioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di interventi agevolati ex art. 119 del d.l. n. 34/2020 (come convertito) che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.
Sul punto il documento di prassi precisa come rientrino nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova previsione “tutte le tipologie d’immobili” oggetto degli interventi agevolati ammessi al superbonus, “indipendentemente dalla circostanza che detti interventi siano stati effettuati sull’immobile dal proprietario «cedente» oppure dagli «altri aventi diritto» alla detrazione (a titolo di esempio, il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.)”. Inoltre come non rilevi “la tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione”, risultando “sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso”.
Egualmente la circolare sottolinea come “ai fini della concretizzazione della fattispecie imponibile”, non rilevino né “le diverse percentuali di detrazione potenzialmente spettanti”, ridotte nel corso del tempo, né le “diverse possibili modalità di fruizione della detrazione (in dichiarazione, tramite opzione per la cessione del credito o per il c.d. «sconto in fattura»)”. Evidenzia, però, come la nuova ipotesi di plusvalenza “consegua solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso – all’atto della quale i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni – e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile” (a esclusione delle ipotesi d’interposizione disciplinate dall’art. 37, d.p.r. n. 600/1973).
Infine il documento di prassi si occupa dei criteri di calcolo della nuova plusvalenza.
In proposito, per un verso, viene individuata, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, la data di conclusione dei lavori, “in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti”. Per altro verso, viene chiarito che, ove per il medesimo immobile “si sia fruito dell’incentivo in parte nella misura del 110 per cento e in parte in una misura inferiore (a titolo di esempio 70 per cento), l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110 per cento e per le quali sia stata esercitata l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito (in particolare, non si tiene conto di queste ultime, se la cessione avviene entro cinque anni dalla conclusione degli interventi e se ne tiene conto per la metà, se la cessione avviene oltre i cinque anni dalla conclusione degli stessi); le altre spese, invece, potranno essere considerate – al ricorrere di tutti i requisiti previsti dalla legge – tra i costi inerenti all’immobile ceduto”.
